Коротко
Делится ли квартира? Купленная в браке — да, поровну, даже если оформлена на одного супруга (ст. 34, 39 СК РФ).
Что не делится? Добрачная, подаренная одному из супругов, унаследованная (ст. 36 СК РФ).
Ипотека? Делится и квартира, и долг — пропорционально долям (п. 3 ст. 39 СК РФ).
Маткапитал? Доли детей не делятся — делится только часть родителей.
Как оформить? Нотариальное соглашение (п. 2 ст. 38 СК РФ) или иск в суд.
Что нужно для суда? Оценка рыночной стоимости квартиры или доли — 3 500 ₽ онлайн.
Квартира — самый дорогой и самый спорный актив при разводе. Ниже — пошаговый порядок раздела, разбор всех частых ситуаций (купленная в браке, до брака, ипотека, материнский капитал, подарок, приватизация) и как посчитать компенсацию за долю.
Оценка квартиры для раздела — 3 500 ₽
- 3 500 ₽ · квартира или доля, отчёт оценщика СРО с электронной подписью, обычно за 2 часа
- Для нотариального соглашения, иска о разделе и расчёта компенсации
- Оплата картой или по СБП
Пошагово: как разделить квартиру при разводе
- 1. Определите, общая ли квартира. Дата покупки, источник денег, договор дарения или наследства — ст. 34, 36 СК РФ.
- 2. Узнайте рыночную стоимость. Онлайн-оценка квартиры или доли — 3 500 ₽, обычно за 2 часа.
- 3. Выберите способ раздела. Доли, продажа и раздел денег или квартира одному с компенсацией другому.
- 4. Договоритесь или подайте иск. Нотариальное соглашение — или иск о разделе: цена иска — стоимость доли, от неё зависят госпошлина и подсудность.
- 5. Учтите банк и детей. При ипотеке — согласие банка на изменения; при долях детей — разрешение органа опеки на сделки.
- 6. Зарегистрируйте права. По соглашению или решению суда — запись в ЕГРН.
Какая квартира делится при разводе, а какая — нет
| Ситуация | Делится? | Основание |
|---|---|---|
| Куплена в браке на общие деньги (в том числе в ипотеку) | Да, поровну | ст. 34, 39 СК РФ |
| Оформлена только на мужа или только на жену | Да — оформление не важно | п. 2 ст. 34 СК РФ |
| Куплена до брака | Нет, личная | ст. 36 СК РФ |
| Подарена одному супругу или получена по наследству | Нет, личная | ст. 36 СК РФ |
| Куплена в браке на деньги от продажи добрачной квартиры | Нет, если это доказать | ст. 36 СК РФ |
| Личная, но в браке за общий счёт сделан капитальный ремонт | Может стать общей | ст. 37 СК РФ |
| Приватизирована | Принадлежит участникам приватизации | безвозмездная сделка |
| Куплена с материнским капиталом | Делится только часть родителей | ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ |
Способы раздела квартиры
Каждому по доле
Каждый становится собственником 1/2. Минус — долю постороннему продать дешевле пропорциональной части: покупатели доли дают скидку.
Продажа и раздел денег
Самый простой вариант, если квартира не нужна никому; при ипотеке — с согласия банка.
Квартира одному, компенсация другому
Суд передаёт квартиру одному супругу и присуждает другому денежную компенсацию (п. 3 ст. 38 СК РФ). Её размер считают от рыночной стоимости по отчёту оценщика.
Разбор частых ситуаций
Раздел квартиры, купленной в браке
Общая и делится поровну, даже если платил один супруг: право на общее имущество сохраняет и тот, кто вёл хозяйство и растил детей (п. 3 ст. 34 СК РФ).
Раздел ипотечной квартиры
Делится квартира и остаток кредита пропорционально долям (п. 3 ст. 39 СК РФ). Квартира в залоге у банка, поэтому любые изменения — перевод долга, выход созаёмщика, продажа — с его согласия. Квартиру оценивают целиком, долг учитывают отдельно.
Раздел квартиры при разводе с детьми и материнским капиталом
Доли детей — их собственность и не делятся (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ). Суд может увеличить долю родителя, с которым остаются дети (п. 2 ст. 39 СК РФ). Для сделок с долями детей нужна оценка для органа опеки.
Квартира оформлена на одного супруга
Для раздела это не важно: имущество, нажитое в браке, общее независимо от того, на кого записано (п. 2 ст. 34 СК РФ).
Как рассчитать компенсацию за долю
- Стоимость — рыночная, на время рассмотрения дела (п. 15 Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998);
- Формула: рыночная стоимость × доля супруга − доля непогашенного общего долга (если есть);
- Пример: квартира 9 000 000 ₽, остаток ипотеки 3 000 000 ₽ — компенсация за 1/2 = 4 500 000 − 1 500 000 = 3 000 000 ₽;
- Отчёт актуален шесть месяцев (ст. 12 закона № 135-ФЗ) — для суда заказывают свежий.
Сколько стоит оценка квартиры для раздела
| Услуга | Цена | Срок |
|---|---|---|
| Оценка квартиры онлайн, без осмотра | 3 500 ₽ | обычно 2 часа |
| Оценка доли в квартире онлайн | 3 500 ₽ | обычно 2 часа |
| Оценка с осмотром: 1-комнатная / 2-комнатная / 3-комнатная | 6 500 / 7 500 / 9 500 ₽ | по согласованию |
| Дом с участком | назовём после описания объекта | по согласованию |
Оценка квартиры или доли для суда — 3 500 ₽
- 3 500 ₽ · квартира или доля, отчёт оценщика СРО с электронной подписью, обычно за 2 часа
- Для нотариального соглашения, иска о разделе и расчёта компенсации
- Оплата картой или по СБП
Сроки
Разделить квартиру можно и после развода: три года с момента, когда вы узнали о нарушении своего права (п. 7 ст. 38 СК РФ, п. 19 Пленума ВС РФ № 15). Подробно — срок раздела имущества после развода.
Юридическое обоснование
- Ст. 34–39 СК РФ — общее и личное имущество, раздел по соглашению и в суде, доли, долги, интересы детей, срок 3 года;
- Ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ — доли детей при использовании материнского капитала;
- Постановление Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15 — п. 15 (стоимость на время рассмотрения дела), п. 19 (срок давности);
- Закон № 135-ФЗ — отчёт оценщика как доказательство рыночной стоимости, ст. 12 (шесть месяцев).
Частые вопросы
Как делится квартира при разводе?
Квартира, купленная в браке на общие средства, — совместная собственность и по общему правилу делится поровну, даже если оформлена на одного супруга (ст. 34, 39 СК РФ). Варианты: каждому по 1/2 доли, продажа и раздел денег или квартира одному супругу с денежной компенсацией другому.
Подлежит ли разделу квартира, купленная до брака?
Нет — это личная собственность (ст. 36 СК РФ). Её могут признать общей, только если в браке за общий счёт сделаны вложения, значительно увеличившие её стоимость, например капитальный ремонт (ст. 37 СК РФ).
Делится ли подаренная или приватизированная квартира?
Подаренная одному из супругов или полученная по наследству — нет, это личное имущество (ст. 36 СК РФ). Приватизированная квартира принадлежит тем, кто участвовал в приватизации: приватизация — безвозмездная сделка, поэтому такая квартира, как правило, не считается совместно нажитой.
Как делится ипотечная квартира при разводе?
Делятся и квартира, и остаток долга: общие долги распределяются пропорционально присуждённым долям (п. 3 ст. 39 СК РФ). Перевести кредит на одного супруга, вывести второго из созаёмщиков или продать квартиру можно только с согласия банка-залогодержателя.
Что будет с долями детей, если использован материнский капитал?
Жильё, купленное с материнским капиталом, оформляется в общую собственность родителей и детей (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ). Доли детей между супругами не делятся; делится только часть родителей. Сделки с долями несовершеннолетних требуют разрешения органа опеки.
Можно ли отступить от равенства долей в пользу детей?
Да. Суд вправе увеличить долю супруга, с которым остаются несовершеннолетние дети, исходя из их интересов (п. 2 ст. 39 СК РФ). Это решается по обстоятельствам конкретного дела.
Как рассчитать компенсацию за долю в квартире при разводе?
Компенсацию считают от рыночной стоимости квартиры на время рассмотрения дела (п. 15 Пленума ВС РФ № 15): половина стоимости, за вычетом доли непогашенного общего долга, если он есть. Рыночную стоимость подтверждает отчёт оценщика.
Можно ли разделить квартиру без суда?
Да — нотариально удостоверенным соглашением о разделе общего имущества (п. 2 ст. 38 СК РФ). Если не договорились — иск о разделе имущества в суд.
Какой срок, чтобы разделить квартиру после развода?
Три года с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права, а не с даты развода (п. 7 ст. 38 СК РФ, п. 19 Пленума ВС РФ № 15).
Сколько стоит оценка квартиры или доли для раздела?
Онлайн — 3 500 ₽, отчёт оценщика СРО с электронной подписью обычно за 2 часа. С осмотром — 6 500, 7 500 или 9 500 ₽ для 1-, 2- и 3-комнатной квартиры. Отчёт принимают суды и нотариусы.
Смотрите также: оценка квартиры для суда и раздела имущества · оценка доли квартиры при разводе · соглашение о разделе имущества — образец · машина при разводе.
